Transformer un immeuble ancien en revenu complémentaire immédiat
« Nathalie », propriétaire à Nantes d'un immeuble locatif acheté environ 100 000 € il y a une vingtaine d'années et aujourd'hui estimé à environ 550 000 €, envisageait de continuer à le louer nu jusqu'à la fin de son crédit, encore trois ans plus tard.
La situation initiale
Nathalie remboursait encore un crédit sur cet immeuble pour environ trois ans, avec un effort d'épargne résiduel d'environ 37 € par mois net de fiscalité. Une fois le prêt totalement soldé, la location nue du bien lui aurait procuré un revenu net de fiscalité d'environ 558 € par mois. Son patrimoine reposait entièrement sur ce bien unique, sans diversification.
Les objectifs
- Ne plus attendre trois ans pour percevoir un revenu complémentaire ;
- Diversifier un patrimoine jusque-là concentré sur un seul immeuble ;
- Limiter l'impact fiscal de l'opération (capital restant dû, impôt sur la plus-value).
Les solutions mises en place
Après un bilan patrimonial complet, nous avons organisé la vente de l'immeuble. Une fois le capital restant dû et l'impôt sur la plus-value réglés, environ 475 000 € étaient disponibles. Une somme de 400 000 € a été réinvestie selon une répartition diversifiée :
- Une moitié répartie sur plusieurs SCPI européennes, choisies dans des sociétés de gestion différentes pour diversifier le risque plutôt que de concentrer l'investissement sur un seul véhicule ;
- L'autre moitié placée sur un contrat de prêt privé à échéance courte et renouvelable, offrant un revenu régulier sur une durée engageante limitée.
Les sociétés de gestion et produits précis ne sont pas cités nommément par souci de confidentialité et parce que les conditions de marché évoluent : les taux mentionnés ci-dessous sont arrondis, correspondent aux conditions en vigueur au moment de l'opération, et ne constituent ni une offre ni une garantie de performance future.
Le résultat
Grâce à cette réorganisation, Nathalie perçoit désormais un revenu complémentaire immédiat net de fiscalité d'environ 2 135 € par mois, porté à parts égales par la partie investie en SCPI (rendement net de l'ordre de 5 %) et la partie en prêt privé (rendement net de l'ordre de 6,5 % après flat tax) — au lieu de patienter trois années supplémentaires avec un effort d'épargne pour finalement atteindre environ 558 € par mois net. Son patrimoine est désormais réparti sur plusieurs supports, plutôt que concentré sur un bien unique.
Une situation qui vous parle ?
Le premier échange de 15 minutes permet de voir ensemble si votre situation s'y prête.